El contrato de opción de compra es una figura jurídica de gran utilidad en las operaciones inmobiliarias, permitiendo a una parte (llamada optante) adquirir el derecho exclusivo, durante un plazo determinado, de decidir si compra o no un inmueble de otra parte (el concedente). Este artículo explica, en un lenguaje sencillo pero riguroso, cómo funciona el contrato de opción de compra de inmuebles, cuáles son sus elementos esenciales, su naturaleza jurídica, el modo adecuado de formalizarlo y los aspectos prácticos que deben saber quienes participan en este tipo de contratos.
1. Concepto y utilidad del contrato de opción de compra
El contrato de opción de compra es aquel en virtud del cual el concedente otorga al optante la facultad exclusiva de decidir, dentro de un plazo pactado y en determinadas condiciones, si desea celebrar un contrato de compraventa del inmueble. Durante ese periodo, el concedente asume la obligación de mantener su oferta y reservar el bien a favor del optante, quien puede, con una simple declaración de voluntad notificada al concedente, hacer efectiva la compraventa. Es muy habitual en operaciones en las que el posible comprador necesita tiempo para decidirse, conseguir financiación o satisfacer condiciones previas sin perder la oportunidad de adquirir el inmueble.
El contrato de opción de compra puede suscribirse como un negocio jurídico autónomo o formar parte de otro contrato, siendo frecuente su integración en contratos de arrendamiento (arriendo con opción de compra).
2. Elementos esenciales del contrato
Los elementos esenciales del contrato de opción de compra de inmueble son cuatro: (a) la concesión expresa y exclusiva al optante del derecho a decidir unilateralmente sobre la realización de la compraventa; (b) la identificación precisa del inmueble objeto del contrato; (c) la determinación del precio de la compraventa, que debe ser cierto o, al menos, determinable sin necesidad de nuevo acuerdo; y (d) la fijación de un plazo para el ejercicio del derecho de opción. Suelen añadirse pactos accesorios, como el pago por el optante de una prima por la opción, normalmente descontable del precio final si se ejercita, pero su pago no resulta imprescindible para la validez del contrato.
El contrato es consensual, lo que significa que se perfecciona por el solo hecho de alcanzar el acuerdo entre concedente y optante, sin necesidad de formalidades adicionales ni entrega previa de la cosa. Ahora bien, de cara a su inscripción registral, será preciso que conste en escritura pública.
3. Naturaleza jurídica de la opción de compra y su eficacia frente a terceros
La opción de compra de inmueble es, en principio, un derecho de naturaleza personal; es decir, sólo obliga al concedente y al optante, y no tiene eficacia directa frente a terceros que pudieran adquirir el inmueble durante el periodo de opción. Sin embargo, cuando la opción de compra se inscribe en el Registro de la Propiedad, adquiere lo que la doctrina denomina una «oponibilidad erga omnes prestada»: cualquier tercero que adquiera el bien con posterioridad a dicha inscripción queda sujeto al derecho de opción, y si el optante ejerce válidamente la opción dentro del plazo y según lo pactado, se extinguen los derechos y cargas que se hubieran constituido después. Esta eficacia real es consecuencia de la inscripción registral, pero la naturaleza de la opción sigue siendo personal.
4. Requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad
El Reglamento Hipotecario, en su artículo 14, establece que el contrato de opción de compra será inscribible en el Registro de la Propiedad si, además de reunir los requisitos generales de inscripción, concurren las siguientes circunstancias: (i) convenio expreso de las partes para que se inscriba la opción; (ii) precio estipulado para la adquisición del inmueble, y en su caso, el estipulado para conceder la opción; (iii) plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. Estas circunstancias deben reflejarse de forma clara y precisa en la escritura. La indeterminación del precio o del objeto puede impedir la inscripción.
5. Ejercicio de la opción de compra
El derecho de opción se ejercita unilateralmente por parte del optante, sin que sea necesario un nuevo consentimiento del concedente. Para que el ejercicio sea válido se deben cumplir dos requisitos: realizar la declaración de ejercer la opción dentro del plazo pactado y notificar de modo fehaciente esa voluntad al concedente. Puede utilizarse, por ejemplo, el acta notarial de notificación o el envío de burofax con acuse de recibo, siendo vinculante desde el momento en que el concedente recibe la comunicación, incluso si no muestra conformidad expresa. Una vez ejercida la opción, la compraventa queda perfeccionada, obligando a ambas partes conforme al acuerdo inicial.
Es habitual, para evitar conductas obstaculizadoras por parte del concedente, pactar que el optante tenga la facultad de otorgar unilateralmente la escritura de compraventa ante notario, depositando el precio en la notaría, lo que da pleno efecto traditorio y permite la inscripción inmediata en el Registro de la Propiedad.
6. Plazo y caducidad de la opción de compra
El plazo para ejercer la opción es un requisito esencial, debe ser concreto y no podrá exceder de cuatro años si se quiere inscripción registral. Si no se ejercita en tiempo y forma, la opción caduca automáticamente y se extingue el derecho, no teniendo el optante derecho a exigir la compraventa. El incumplimiento de la obligación de notificación dentro del plazo también conlleva la pérdida del derecho.
7. Obligaciones de las partes e incumplimientos
Durante el periodo de opción, el concedente queda obligado a mantener la oferta de venta, reservar el inmueble sin disponer de él a favor del optante, y contratar con él si este ejercita la opción. Si incumple, el optante podrá solicitar la ejecución forzosa del contrato de compraventa, y en su caso reclamar daños y perjuicios. El optante, por su parte, si se pacta una prima, está obligado a pagarla según lo acordado. Si ejercita la opción, debe abonar el precio íntegro de la compraventa conforme al pacto y en el plazo estipulado.
La falta de pago de la prima por el optante sólo faculta al concedente para exigir su percepción, salvo que expresamente se haya pactado que la falta de pago supone la resolución de la opción.
8. Diferencia con otras figuras jurídicas afines
Es importante distinguir la opción de compra de otras figuras como la promesa de compraventa, el precontrato o el contrato sujeto a condición suspensiva. En la promesa, ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro, y pueden exigirse su cumplimiento recíprocamente. En la opción, el concedente solo asume la obligación, y es el optante quien decide unilateralmente.