Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Para evitar sorpresas desagradables o problemas legales, es esencial realizar una Due Diligence inmobiliaria, es decir, un proceso de verificación exhaustivo de la situación del inmueble. En este artículo te explicamos qué es exactamente la Due Diligence inmobiliaria, por qué es imprescindible y cuáles son los documentos y comprobaciones clave que deben realizarse antes de firmar un contrato de compraventa de inmueble.
¿Qué es la Due Diligence inmobiliaria?
La Due Diligence (o diligencia debida) en el ámbito inmobiliario es un conjunto de actuaciones destinadas a analizar y verificar la situación legal, técnica y urbanística de un inmueble antes de su adquisición. Su objetivo es confirmar que no existen cargas ocultas, limitaciones al uso o defectos legales que puedan afectar al comprador una vez se haya formalizado la operación.
Aunque la ley no obliga expresamente a realizar una Due Diligence, se trata de una práctica recomendada y ampliamente reconocida en el ámbito jurídico y notarial. Asimismo, está alineada con el deber de diligencia del comprador en una compraventa, conforme al artículo 1.258 del Código Civil, que obliga a cumplir los contratos conforme a su tenor y buena fe.
¿Qué documentos deben revisarse en una Due Diligence inmobiliaria?
Los documentos y comprobaciones clave que debe incluir una Due Diligence completa antes de comprar una vivienda son los siguientes:
-
Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple registral es el primer documento que debe solicitarse. Puede obtenerse online o directamente en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Qué información contiene?
- Titularidad del inmueble: quién es el propietario actual.
- Descripción registral: superficie, linderos, ubicación.
- Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres.
- Anotaciones preventivas (por ejemplo, procedimientos judiciales en curso).
Una vivienda puede parecer “limpia” a ojos del comprador, pero estar gravada con una hipoteca o pendiente de un litigio judicial. También conviene comprobar si el inmueble está en régimen de proindiviso, es decir, si pertenece a varios copropietarios. En ese caso, será necesario el consentimiento de todos los titulares para vender la vivienda. Si solo uno firma el contrato sin el acuerdo de los demás, la operación podría ser impugnada por falta de legitimidad, incluso aunque conste en el Registro de la Propiedad. Por eso es fundamental revisar la nota simple actualizada antes de firmar nada.
-
Referencia catastral y certificado catastral descriptivo y gráfico
El segundo paso es comprobar los datos catastrales de la vivienda. La referencia catastral identifica el inmueble en el Catastro y permite obtener su certificado catastral, que describe la ubicación, superficie, uso y elementos constructivos del bien.
La comparación entre el Registro y el Catastro es esencial para comprobar si existe coincidencia en la descripción del inmueble, o si hay discrepancias que convendría subsanar antes de la compraventa.
-
Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente en el pago
El comprador debe exigir al vendedor el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, preferentemente, un certificado de estar al corriente de pago de dicho impuesto.
Según el artículo 64.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), el IBI es un tributo que grava directamente la titularidad de los bienes inmuebles. Su impago puede generar deudas que afecten al bien transmitido, si la Administración inicia un procedimiento de apremio.
Además, es recomendable verificar si existe algún recargo, sanción o procedimiento de embargo tributario en curso.
-
Certificado de comunidad de propietarios
Cuando se trata de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el comprador debe solicitar al vendedor un certificado de deudas con la comunidad, expedido por el administrador de fincas, conforme al artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Este certificado acredita si el propietario está al corriente de pago de las cuotas de comunidad y derramas extraordinarias. Si no lo está, el nuevo propietario puede verse obligado a responder de las deudas del propietario anterior .
-
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio aportar el certificado de eficiencia energética en toda compraventa de inmuebles, de acuerdo con el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio.
Este documento, elaborado por un técnico competente, indica el consumo energético y emisiones del inmueble, asignándole una letra entre la A (más eficiente) y la G (menos eficiente). La entrega del certificado debe hacerse antes de la formalización del contrato, ya que forma parte de la información precontractual.
-
Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
Este documento acredita que el inmueble cumple los requisitos técnicos y urbanísticos para ser destinado a vivienda y puede ser habitado legalmente. Su nombre y requisitos pueden variar según la comunidad autónoma, pero su existencia es clave para garantizar la legalidad del uso residencial.
Carecer de licencia puede derivar en sanciones o imposibilidad de contratar suministros básicos (agua, electricidad, gas).
-
Situación urbanística del inmueble
En los municipios donde se esté tramitando una modificación del planeamiento, puede ocurrir que la vivienda se encuentre en una zona afectada por futuras expropiaciones, cesiones obligatorias o cambios de uso.
Es aconsejable solicitar un informe urbanístico al Ayuntamiento o consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio para conocer si el inmueble cumple con la normativa vigente. Este paso es especialmente importante cuando se trata de viviendas rurales, construcciones en suelo no urbanizable o ampliaciones que no han sido debidamente autorizadas.
Si el inmueble carece de licencia de obra o de primera ocupación, o si se encuentra afectado por alguna infracción urbanística, podría enfrentarse a sanciones administrativas o incluso a órdenes de demolición, totales o parciales. El comprador debe asegurarse de que no hay expedientes sancionadores abiertos ni limitaciones urbanísticas que afecten al uso residencial de la vivienda.
Comprobaciones adicionales recomendadas
Aunque los documentos anteriores son los más relevantes, una Due Diligence completa también puede incluir otras verificaciones:
- Informe de cargas en la notaría (para comprobar en el momento del otorgamiento si hay nuevas cargas).
- Contratos de arrendamiento vigentes, si la vivienda se compra con inquilinos.
- Situación de suministros: estado de alta o baja y deudas asociadas.
- Informe técnico de la vivienda: para detectar defectos estructurales o vicios ocultos.
Revisión técnica de la vivienda: evitar vicios ocultos
Aunque la Due Diligence suele centrarse en aspectos legales y registrales, el estado físico del inmueble también puede generar importantes consecuencias jurídicas. Un defecto estructural, una instalación defectuosa o una humedad persistente no detectada antes de la compra puede traducirse en costosas reparaciones posteriores.
El Código Civil, en sus artículos 1484 a 1490, regula la responsabilidad por vicios ocultos. Estos son defectos graves que ya existían en el momento de la compraventa, pero que no eran visibles y no fueron comunicados por el vendedor. En ese caso, el comprador puede reclamar una rebaja del precio o incluso resolver el contrato, pero el plazo para ejercitar esta acción es de solo seis meses desde la entrega del bien.
Por eso, es muy recomendable encargar previamente una inspección técnica a un arquitecto o perito cualificado. Esta revisión puede identificar problemas estructurales, humedades, instalaciones no legalizadas o reformas recientes que incumplan la normativa urbanística. Si se trata de una vivienda nueva, debe tenerse en cuenta además la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que obliga al promotor a ofrecer garantías legales por defectos durante distintos plazos: un año para acabados, tres años para elementos funcionales y diez años para la estructura del edificio.
Conclusión: una inversión en tranquilidad
La Due Diligence no es un mero trámite, sino una herramienta esencial para garantizar la seguridad jurídica de la operación. Detectar a tiempo una carga, una deuda o una irregularidad urbanística puede evitar problemas legales graves y pérdidas económicas importantes.
Aunque algunas comprobaciones pueden realizarlas los propios compradores, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario es altamente recomendable. Solo un profesional puede interpretar correctamente los documentos, detectar riesgos y proteger tus intereses desde la firma del contrato de arras hasta la escritura pública de compraventa.
¿Vas a comprar una vivienda y quieres evitar sorpresas? Contacta con nuestro despacho. Te ayudamos a revisar toda la documentación y a tomar decisiones informadas. Porque en una operación de este tipo, lo importante no es solo lo que se ve. Lo que no se revisa hoy —un dato registral, una deuda oculta o una infracción urbanística— puede convertirse mañana en un conflicto costoso. Cada detalle cuenta, y contar con asesoramiento legal especializado es la mejor garantía para evitar sorpresas.