El alquiler de una vivienda genera una relación jurídica entre dos partes: el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino). Esta relación está regulada en España por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La LAU distingue entre arrendamientos de vivienda (cuando el inmueble se destina a residencia habitual del inquilino) y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como oficinas, locales o trasteros. En este artículo nos centraremos únicamente en el alquiler de vivienda habitual, definido en el artículo 2 como aquel destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Conocer con claridad los derechos y obligaciones de cada parte es fundamental para evitar conflictos, protegerse ante abusos y garantizar una convivencia justa durante la vigencia del contrato. A continuación te explicamos, con detalle y claridad, qué puedes exigir y qué estás obligado a cumplir si alquilas o eres propietario de una vivienda urbana en España.
Derechos y deberes del inquilino
1. Derecho a una vivienda en condiciones de habitabilidad
El inquilino tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y habitable durante todo el tiempo que dure el contrato. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para garantizar su uso como residencia habitual, tal y como establece el artículo 21.1 de la LAU. Esto incluye:
- Reparaciones estructurales (humedades, grietas, filtraciones).
- Reparación de instalaciones esenciales como electricidad, agua o gas.
- Sustitución de electrodomésticos o calderas si estaban incluidos y han dejado de funcionar por desgaste normal.
El inquilino, a su vez, debe encargarse de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (como arreglar un grifo que gotea o cambiar bombillas), siempre que el desperfecto no sea atribuible al desgaste estructural o a causas ajenas a su actuación (art. 21.4 LAU).
2. Duración del contrato y derecho a prórroga
Cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un mínimo de 5 años (si el arrendador es una persona física) o 7 años (si es una empresa o persona jurídica), aunque en el contrato se haya pactado un plazo más corto (artículo 9 LAU).
Excepción: Una vez haya transcurrido el primer año de vigencia de contrato, el arrendador puede recuperar la vivienda antes del plazo si la necesita para sí o para familiares de primer grado, siempre que lo haya hecho constar expresamente en el contrato y se cumplan las condiciones del artículo 9.3 LAU.
Al llegar al final de esos 5 o 7 años, pueden suceder dos cosas:
- Alguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el contrato:
- El arrendador debe comunicarlo con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
- El inquilino debe hacerlo con al menos 2 meses de antelación.
En este caso, el contrato finaliza y el inquilino debe dejar la vivienda en la fecha pactada.
- Ninguna de las partes dice nada:
Si ni el arrendador ni el inquilino comunican su intención de finalizar el contrato en los plazos legales indicados, el contrato no termina automáticamente, sino que se prorroga de forma tácita (artículo 10 LAU).
Esta prórroga tácita tiene las siguientes características:
- Es anual.
- Puede repetirse hasta un máximo de tres años más.
- Durante esta prórroga, el contrato sigue vigente con las mismas condiciones, salvo que las partes pacten lo contrario.
3. Derecho a desistir del contrato
Transcurridos los primeros seis meses, el inquilino puede desistir del contrato avisando con al menos 30 días de antelación (artículo 11 LAU).
Además, las partes pueden pactar una penalización por desistimiento anticipado, que no podrá exceder de una mensualidad de renta por cada año de contrato no cumplido. Si no se ha pactado dicha penalización, no procede indemnización alguna.
4. Fianza: devolución y garantías adicionales
La fianza es una garantía legal obligatoria. En contratos de vivienda, equivale a una mensualidad de renta (art. 36 LAU). Además:
- Debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, salvo que haya daños o deudas justificadas.
- Puede exigirse además una garantía adicional, pero con límites legales si el arrendador es persona jurídica: no puede superar dos mensualidades adicionales.
- El arrendatario tiene derecho a recibir la fianza íntegra si no ha causado desperfectos ni tiene pagos pendientes. De lo contrario, el arrendador puede descontar lo que corresponda, pero está obligado a justificarlo documentalmente.
5. Limitaciones a la entrada del propietario
El arrendador no puede entrar libremente en la vivienda durante la vigencia del contrato. Ni siquiera para reparaciones, salvo urgencia o con previo aviso y acuerdo con el inquilino. La inviolabilidad del domicilio está protegida por el artículo 18.2 de la Constitución Española, por lo que cualquier entrada sin consentimiento podría constituir incluso un delito de coacciones o allanamiento.
6. Obras en la vivienda
El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador (artículo 23 LAU). Si las realiza sin autorización, el propietario puede solicitar la resolución del contrato y exigir que se devuelva la vivienda a su estado original.
7. Subrogación del contrato por fallecimiento
En caso de fallecimiento del inquilino durante la vigencia del contrato, la LAU permite la subrogación de ciertos familiares en su posición contractual, siempre que se trate de vivienda habitual y se cumplan los requisitos del artículo 16. Pueden subrogarse el cónyuge no separado legalmente, la pareja de hecho inscrita, los hijos convivientes, ascendientes, hermanos u otras personas dependientes que hayan convivido al menos dos años con el inquilino fallecido. Esta subrogación debe notificarse al arrendador dentro del plazo de tres meses desde el fallecimiento.
Derechos y deberes del propietario: recibir la renta y garantizar el uso pacífico del inmueble
1. Derecho a percibir la renta puntualmente
El derecho fundamental del arrendador es percibir la renta acordada, que debe abonarse mensualmente y dentro de los siete primeros días del mes, salvo que se pacte otro plazo (artículo 17 LAU). En caso de impago, podrá iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Derecho a actualizar la renta anualmente
El propietario puede actualizar el importe del alquiler anualmente conforme al índice pactado (generalmente el IPC o el nuevo Índice de Garantía de Competitividad). Si no se pacta nada en el contrato, no se puede aplicar ninguna actualización (art. 18 LAU).
3. Derecho a recuperar la vivienda por necesidad
Como comentamos anteriormente, el arrendador puede recuperar el uso de la vivienda tras el primer año de contrato, si la necesita para sí o para un familiar en primer grado. Esta posibilidad debe constar expresamente en el contrato (art. 9.3 LAU) y notificarse con dos meses de antelación.
4. Deber de conservación y reparaciones estructurales
Tal y como establece el artículo 21 de la LAU, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad durante la vigencia del contrato. Quedan fuera de esta obligación las pequeñas reparaciones que correspondan al uso ordinario (a cargo del inquilino) y los daños causados por este último por mal uso o negligencia.
5. Deber de devolución de la fianza
Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza en un mes como máximo. Si existen daños o deudas, puede descontarlos, pero siempre deberá justificarlos documentalmente (art. 36.4 LAU). El incumplimiento de este plazo conlleva el pago de intereses.
6. Deber de respetar la intimidad del inquilino
Durante la vigencia del contrato, el arrendador no puede acceder sin permiso a la vivienda, ni siquiera para revisarla. Solo podrá hacerlo con consentimiento o en caso de emergencia. Cualquier entrada sin autorización podría ser constitutiva de un delito.
7. Obligaciones fiscales
El arrendador debe declarar los ingresos por el alquiler en su IRPF y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.
Además, también está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico competente.
En conclusión, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco legal equilibrado para proteger tanto al inquilino como al propietario. El primero tiene derecho a una vivienda digna y segura; el segundo, a recibir su renta puntualmente y conservar su propiedad.
Conocer los derechos y obligaciones de cada parte ayuda a prevenir conflictos, actuar con seguridad y reclamar lo que legalmente corresponde. Y si surge cualquier controversia, contar con asesoramiento jurídico especializado es la mejor garantía.
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