Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones económicas más relevantes que una persona puede tomar a lo largo de su vida. Se trata de una operación compleja, en la que entran en juego no solo aspectos económicos y emocionales, sino también una serie de compromisos legales que deben quedar reflejados con precisión. En este contexto, uno de los instrumentos más utilizados en el proceso de compraventa inmobiliaria en España es el contrato de arras.
La firma de este documento es un paso previo habitual antes de acudir al notario para formalizar la escritura pública. Sin embargo, a pesar de su frecuencia, no siempre se comprende bien su alcance legal ni se tiene claro qué tipo de arras se están pactando.
Por eso es fundamental conocer no solo qué son las arras y qué tipos de contratos existen, sino también qué efectos tiene cada uno de ellos, cómo interpretar sus cláusulas y qué hacer en caso de incumplimiento por alguna de las partes. La legislación española y la jurisprudencia han ido perfilando sus diferencias y consecuencias, pero solo con una buena información —y, si es posible, asesoramiento profesional— puedes asegurarte de que estás tomando la mejor decisión.
En este artículo te vamos a explicar qué diferencias hay entre unas arras y otras, qué consecuencias legales implican y cómo puedes proteger tus derechos en una compraventa. Tanto si eres comprador como si eres vendedor, este artículo te puede interesar.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un precontrato que se firma entre comprador y vendedor antes de formalizar la compraventa. Su función es reservar el inmueble, fijar las condiciones básicas de la operación (precio, plazos, distribución de gastos, etc.) y garantizar que ambas partes cumplirán su compromiso.
En la práctica, suele ir acompañado del pago de una cantidad de dinero a cuenta del precio final. Esta entrega tiene un valor simbólico, pero también jurídico: refuerza la voluntad de contratar y establece una serie de consecuencias legales si alguna de las partes se echa atrás.
Aunque no existe una regulación detallada en el Código Civil, sí está reconocida su validez en virtud del artículo 1454, que prevé expresamente la figura de las arras penitenciales.
Tipos de contrato de arras: ¿cuál estás firmando?
Uno de los errores más frecuentes en las operaciones inmobiliarias es firmar un contrato de arras sin saber exactamente qué tipo se está firmando. No todas las arras funcionan igual ni implican las mismas consecuencias si una de las partes no cumple con lo acordado.
A continuación, te explicamos los tres tipos principales de arras que contempla el Derecho español, con sus efectos legales y un ejemplo práctico en cada caso.
1. Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son simplemente una entrega anticipada de parte del precio acordado de la compraventa. No otorgan derecho a desistir libremente del contrato. Su finalidad es ratificar el compromiso adquirido entre las partes.
Estas arras son las que se aplican por defecto si no se especifica el tipo de arras en el contrato.
¿Qué ocurre si alguien incumple?
Si una de las partes no cumple (por ejemplo, no acude a la firma o cambia de opinión), la otra parte puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato (es decir, forzar la venta o la compra) o, en su defecto, reclamar una indemnización por daños y perjuicios, pero no puede dar el contrato por terminado unilateralmente sin consecuencias.
Ejemplo práctico:
Ana quiere comprarle un piso a Pedro por 180.000 euros. Estos firman un contrato de arras confirmatorias y Ana entrega 10.000 euros como parte del precio. Un mes después, Pedro recibe una oferta mejor y decide no vender. Ana podrá demandarlo para que cumpla lo pactado (que le venda el piso por el precio acordado) o bien reclamarle daños y perjuicios derivados del incumplimiento. Eso sí, Pedro no puede devolverle simplemente los 10.000 euros y desentenderse.
2. Arras penitenciales
Este es el único tipo de arras regulado expresamente por el Código Civil, en su artículo 1454. Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar un incumplimiento, pero asumiendo una penalización económica.
¿Qué ocurre si alguien se echa atrás?
- Si es el comprador quien se retira, pierde la cantidad entregada en concepto de arras.
- Si es el vendedor quien decide no seguir adelante, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Esto las convierte en una opción más flexible, pero también arriesgada económicamente si hay un cambio de decisión.
Ejemplo práctico:
Laura firma con un vendedor un contrato de arras penitenciales y entrega 12.000 euros por una vivienda de 200.000 euros. Unos días después, Laura se arrepiente y decide no comprar. Pierde los 12.000 euros entregados, sin necesidad de que el vendedor justifique perjuicio alguno.
En el caso contrario, si el vendedor cancelara la venta, estaría obligado a devolverle a Laura 24.000 euros, el doble de lo entregado.
3. Arras penales
Las arras penales se configuran como una cláusula penal añadida al contrato. No dan derecho a desistir libremente como las penitenciales, sino que refuerzan el compromiso de cumplir con la operación.
Si alguien incumple, se aplica la penalización económica pactada, además de poder exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización adicional si los daños superan lo acordado.
¿Qué ocurre si hay incumplimiento?
- El contrato no se resuelve automáticamente: la parte afectada puede optar por exigir el cumplimiento o aceptar la penalización.
- La cantidad acordada como pena debe estar fijada claramente en el contrato.
- Es compatible con otras acciones legales si el perjuicio real supera lo pactado.
Ejemplo práctico:
Carlos acuerda comprar un local por 250.000 euros y entrega 20.000 euros en concepto de arras penales, con una cláusula que fija una penalización de 20.000 euros en caso de incumplimiento. El vendedor, sin justificación, decide no continuar. Carlos podrá exigirle que le venda el local y, si no lo hace, pedir una indemnización de 20.000 euros o más, si acredita que ha sufrido un perjuicio superior.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe recoger con claridad los siguientes aspectos:
- Identificación de las partes: comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie…
- Precio total de compraventa y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras y su naturaleza jurídica (confirmatorias, penitenciales o penales).
- Plazo para formalizar la compraventa ante notario.
- Distribución de gastos: notaría, registro, impuestos…
- Consecuencias del incumplimiento.
- Cláusula de sometimiento a fuero, en caso de conflicto
Además, debe estar firmado por ambas partes y, si es posible, acompañado de prueba del pago (transferencia bancaria, recibo, etc.).
¿Cómo protegerte legalmente al firmar arras?
El contrato de arras es un documento legal con efectos importantes. Por eso, conviene tomar una serie de precauciones para evitar problemas legales o pérdidas económicas:
- Asegúrate de que refleja exactamente lo pactado
Muchas veces se utilizan modelos o plantillas poco adaptadas al caso concreto. Es esencial revisar que el contrato se ajusta a lo negociado: precio, plazos, condiciones, gastos… Todo debe estar por escrito.
- Especifica claramente el tipo de arras
Recuerda que si no se indica el carácter penitencial, se entenderán como confirmatorias, y no podrás desistir sin consecuencias. Si quieres mantener la posibilidad de cambiar de opinión, debe quedar reflejado sin ambigüedades.
- Consulta a un abogado antes de firmar
Aunque no es obligatorio, contar con asesoramiento jurídico previo puede evitarte errores costosos. Un abogado puede ayudarte a entender lo que estás firmando y a proteger tus intereses, especialmente si hay cantidades importantes en juego.
- Exige una copia firmada por ambas partes
Parece obvio, pero en muchas ocasiones una de las partes no conserva el contrato o no tiene prueba del pago. Asegúrate de tener una copia firmada y el justificante bancario de la entrega de arras.
En conclusión, el contrato de arras es una herramienta muy útil para asegurar una compraventa inmobiliaria, pero también puede ser fuente de conflictos si no se redacta bien o no se entiende su alcance. Saber qué tipo de arras estás firmando y cuáles son sus efectos legales es fundamental para tomar decisiones con seguridad.
Si estás a punto de comprar o vender una propiedad, no firmes nada sin antes consultar con un abogado especializado. Un pequeño error en el contrato de arras puede costarte miles de euros. En nuestro despacho te ayudamos a revisar o redactar el contrato para que todo esté claro y tu operación sea segura.