Vender una vivienda heredada puede parecer, a simple vista, una transacción como cualquier otra. Sin embargo, cuando entramos en detalle, nos damos cuenta de que conlleva una serie de requisitos legales específicos que conviene conocer para evitar errores, demoras o incluso sanciones.
En este artículo vamos a explicarte paso a paso qué debes hacer si has heredado una propiedad y deseas venderla en España, así como los consejos legales más importantes para que el proceso sea rápido y seguro.
¿Puedo vender una vivienda heredada directamente?
No, no puedes vender una vivienda heredada sin antes completar una serie de trámites previos. Aunque seas heredero legítimo, legalmente no podrás disponer de la propiedad hasta que esta esté correctamente adjudicada y registrada a tu nombre. Este proceso implica aceptar formalmente la herencia, liquidar los impuestos correspondientes y registrar la vivienda a nombre del heredero o herederos.
Paso 1: Obtención de toda la documentación sucesoria
El primer paso es obtener la documentación sucesoria, certificado de defunción, últimas voluntades, testamento (en caso de haberlo, si no hay que realizar declaración de herederos) y documentación de los bienes que integran la masa hereditaria (tanto el activo como el pasivo).
Paso 2: Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
El siguiente paso es liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este tributo debe pagarse en la comunidad autónoma donde el causante tuviera su residencia habitual, y el plazo para presentarlo es de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga de seis meses más.
La cuantía a pagar dependerá del valor de la vivienda heredada y del grado de parentesco entre el heredero y el fallecido. Cada comunidad autónoma establece bonificaciones diferentes; por ejemplo, en muchas regiones los hijos disfrutan de importantes reducciones fiscales.
Sin el justificante de haber liquidado este impuesto, no se podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Paso 3: Aceptación de la herencia
El tercer paso es aceptar la herencia y adjudicar la herencia, este trámite es esencial e imprescindible para poder vender los bienes heredados. Esta aceptación puede ser pura y simple, lo que implica que se aceptan tanto los bienes como las deudas del causante, o bien a beneficio de inventario, si se desea limitar la responsabilidad del heredero solo hasta donde alcancen los bienes heredados.
La aceptación se formaliza ante notario mediante una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia. Para ello, deberás aportar los documentos básicos: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento original (si lo hay), el inventario de bienes y el impuesto de sucesiones.
Paso 4: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez realizado el paso anterior, deberás inscribir la propiedad a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad. Para ello, se presenta la escritura de aceptación de herencia junto con el justificante del pago del ISD y, en su caso, del impuesto municipal (plusvalía).
A partir de ese momento, el heredero será titular registral del inmueble, y podrá disponer legalmente de él, ya sea para venderlo, alquilarlo o transmitirlo por cualquier otro título.
Paso 5: Pago de la Plusvalía Municipal
Si vas a vender una vivienda heredada, además del Impuesto de Sucesiones, también deberás tener en cuenta el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. El plazo para su liquidación es igual que para el Impuesto de sucesiones, 6 meses desde la fecha de fallecimiento.
Este impuesto se devenga tanto con la herencia como con la posterior venta del inmueble. En el caso de la venta, el sujeto pasivo es el vendedor, salvo pacto en contrario. La cuantía se calcula en función del incremento del valor del suelo desde que se heredó hasta que se vende.
Algunas sentencias del Tribunal Constitucional han matizado su aplicación, por lo que es recomendable revisar si procede o si se puede impugnar.
Paso 6: Valoración del inmueble y obtención de la nota simple
Antes de proceder a la venta, conviene obtener una nota simple registral actualizada, para verificar que el inmueble está libre de cargas y correctamente inscrito.
También es aconsejable realizar una valoración de mercado para fijar un precio de venta realista y ajustado. En algunos casos, se recurre a un tasador profesional, aunque no es obligatorio salvo que el comprador requiera financiación hipotecaria.
Paso 7: Contrato de arras y escritura de compraventa
Una vez que se encuentra un comprador, es habitual firmar un contrato de arras. Este documento establece las condiciones de la compraventa y suele incluir una cantidad entregada a cuenta que se pierde si el comprador se echa atrás sin causa justificada.
La venta culmina con la firma de la escritura pública de compraventa ante notario, en la que ya debe constar como vendedor el heredero o herederos, inscritos como propietarios en el Registro. El notario comprobará la documentación necesaria y, si todo es correcto, se procederá a la firma y entrega del inmueble.
Paso 8: Declaración de ganancia patrimonial en el IRPF
Por último, no debemos olvidar que la venta de un inmueble heredado genera una ganancia patrimonial, que debe ser declarada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta menos gastos y tributos) y el valor de adquisición (el valor que se dio a la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos inherentes a la herencia).
El tipo impositivo aplicable varía entre el 19% y el 28%, en función del importe de la ganancia. En este punto es recomendable contar con un asesor fiscal que te ayude a aplicar correctamente las reducciones o exenciones disponibles, si las hay.
Consejos para evitar problemas al vender una propiedad heredada
- Regulariza la situación antes de negociar la venta: Es habitual que los herederos inicien el proceso de venta sin haber finalizado los trámites legales. Esto puede generar complicaciones o incluso hacer que se caiga la operación.
- Asegúrate de que todos los herederos estén de acuerdo: Si hay varios herederos, todos deben aceptar la herencia y estar de acuerdo en la venta. Si no hay consenso, será necesario acudir a un procedimiento de división judicial de la herencia.
- Revisa el estado de cargas y deudas: Comprueba si el inmueble tiene hipotecas, embargos o deudas pendientes con la comunidad de propietarios o el Ayuntamiento.
- No ocultes información al comprador: Cualquier problema oculto puede derivar en responsabilidad legal para el vendedor.
- Consulta con un abogado especializado: Un profesional te ayudará a planificar la operación, evitar errores y defender tus derechos durante todo el proceso.
En conclusión, vender una propiedad heredada en España requiere seguir una serie de pasos legales que no deben tomarse a la ligera. Desde la aceptación de la herencia hasta la declaración en el IRPF, cada fase tiene implicaciones jurídicas y fiscales importantes. Actuar con previsión, contar con asesoramiento profesional y conocer tus obligaciones como heredero y vendedor son las mejores garantías para que la operación sea un éxito.
Si estás en proceso de heredar una vivienda y estás pensando en venderla, te recomendamos acudir a un despacho especializado que te guíe en todo el procedimiento. Evitarás complicaciones y podrás cerrar la venta con total tranquilidad y seguridad jurídica.