1. Inicio del procedimiento: requisitos y presentación de la demanda
El desahucio por impago de alquiler es el mecanismo legal que permite al propietario recuperar la posesión de su inmueble cuando el arrendatario deja de abonar las rentas pactadas. El proceso comienza cuando el arrendador, tras comprobar el impago, requiere al inquilino para que se ponga al día en sus obligaciones. Aunque la ley no exige un requerimiento previo para interponer la demanda, puede ser recomendable por motivos probatorios y para intentar una solución extrajudicial. Si subsiste el impago, el arrendador debe presentar una demanda ante el ÓRGANO JUDICIAL COMPETENTE AL QUE SE DIRIGE, que normalmente es el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda o local. La demanda debe estar firmada por abogado y procurador (salvo excepciones en pequeñas cuantías) y, junto a ella, se adjuntarán el contrato de arrendamiento, justificantes de impago y, en su caso, comunicaciones previas realizadas al arrendatario. En la demanda puede reclamarse tanto la recuperación del inmueble como el pago de las cantidades adeudadas y las que se sigan devengando hasta la entrega de la posesión.
2. Tramitación del procedimiento: admisión, requerimiento y oposición
Una vez presentada la demanda, el juzgado la admite a trámite y notifica al arrendatario el contenido de la misma. En esta notificación, el juzgado requiere al inquilino para que en un plazo de diez días pueda: pagar la deuda para evitar el desahucio (enervación de la acción, salvo que se haya enervado anteriormente), desalojar voluntariamente el inmueble, o bien formular oposición alegando razones fundadas. Si el inquilino procede al pago total de la deuda y no existían causas para impedir la enervación, el proceso puede finalizar sin desahucio. Si no paga, no desaloja ni se opone, el juzgado dicta automáticamente decreto de desahucio y fija fecha para el lanzamiento. En caso de que el arrendatario se oponga, se señala día para la celebración de juicio, donde ambas partes podrán alegar y aportar pruebas sobre el impago o los motivos de oposición. El procedimiento de desahucio por impago goza de cierta agilidad procedimental, y tanto el arrendador como el arrendatario deben estar atentos a los plazos y a las notificaciones que, de no respetarse, pueden acelerar la resolución a favor del demandante.
3. Resolución, lanzamiento y recuperación del inmueble: plazos y efectos
Si el arrendatario no paga ni se opone en plazo, el desahucio será firme sin necesidad de juicio y en un plazo relativamente breve el juzgado procederá a señalar la fecha del lanzamiento (acto en que el propietario recupera la posesión). Si hubo oposición y se celebra juicio, una vez dictada la sentencia favorable, se establece igualmente la fecha de ejecución del lanzamiento. El plazo habitual desde la presentación de la demanda hasta el desalojo efectivo puede variar según el volumen de trabajo del juzgado y la colaboración de las partes, pero suele oscilar entre dos y seis meses en procedimientos no opuestos. El arrendatario puede evitar el desahucio abonando la deuda total hasta el mismo día señalado para el lanzamiento si hay acuerdo o causa justificada, aunque tiene limitadas las ocasiones en las que puede acogerse a este derecho. Tras el lanzamiento, el propietario puede reclamar también los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación indebida y reclamar las rentas devengadas hasta la entrega efectiva de las llaves.